Modernisierungsmieterhöhung

Frage: Mein Vermieter hat eine neue Heizung eingebaut und nun die Miete erhöht.
Zuerst habe ich mich darüber gefreut, weil ich dachte, jetzt muss ich nicht mehr so hohe Heizkosten tragen. Das wird wohl auch so sein, aber mein Vermieter hat mir nun eine Mieterhöhung gesandt, die insgesamt 9% höher ist, als meine bisherige Miete.
Im Internet habe ich dazu einiges gefunden, bin aber jetzt unsicherer als vorher, weil ich nicht weiß, ob ich das alles richtig deute.
Ich möchte deshalb fragen, unter welcher Voraussetzung und mit welchen Fristen darf der Vermieter die Miete erhöhen?

 

Antwort: Grundsätzlich gilt, ist eine Modernisierungsmaßnahme durchgeführt worden und dient diese zur Einsparung von Energie oder erhöht den Wohn- und Gebrauchstwert des Mietobjektes, ist einer Modernisierungsmieterhöhung kein Hindernis in den Weg gestellt.

Natürlich gibt es dabei folgende gesetzliche Regelungen zu beachten:
Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme und Mieterhöhung

Modernisierungsmaßnahmen sind dem Mieter mindestens drei Monate vor Beginn in Schriftform mitzuteilen.
Wird nach der Modernisierungsmaßnahme eine Mieterhöhung angestrebt, ist diese bereits mit der Ankündigung der Baumaßnahme anzukündigen.
Also, Baumaßnahme/Modernisierungsmaßnahem sowie Mieterhöhung müssen drei Monate vor Beginn der Baumaßnahme mitgeteilt werden.
Fristen zur Mieterhöhung

Wird eine Mieterhöhung mit der Baumaßnahme angekündigt, kann sie zum ersten Mal zu Beginn des folgenden dritten Monats nach Fertigstellung der Baumaßnahme erhoben werden.

Wird bei der Ankündigung der Baumaßnahme keine Mieterhöhung mitgeteilt, kann sie erst zu Beginn des folgenden sechsten Monats nach Fertigstellung der Baumaßnahme erhoben werden.
Rechtmäßigkeit der Modernisierungsmieterhöhung

Wird eine Modernisierung mit einhergehender Mieterhöhung angekündigt, fehlt es jedoch an einer Aufstellung, welchen Nutzen der Mieter durch die Modernisierung erlangt, kann die MIeterhöhung unwirksam sein.

Ebenso unwirksam sind Mieterhöhungen, die nicht mit Rechnungen unterlegt sind und genau aufschlüsseln, was bei der Baumaßnahme als Modernisierung und was als Instandhaltung berechnet wurde.

Wurde ein Mietvertrag mit mehreren Vermietern (z. B. Ehepaar als Vermieter) geschlossen, muss die Mieterhöhung von allen Vermietern unterzeichnet sein, andernfalls ist sie ungültig.

Wie bringe ich Mietnomaden aus der Wohnung?

Frage: Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin Schübel,

als ich im Fernsehen Berichte über Mietnomaden gesehen habe, dachte ich nie daran selbst einmal betroffen zu sein.
Ich habe eine 4-Zimmer Wohnung in München, die ich vor einem halben Jahr an ein Ehepaar vermietet habe. Mittlerweile wohnen dort 7 Personen, 4 Katzen und ein Hund, obwohl Mitbewohner und Haustiere laut Mietvertrag nicht erlaubt sind.
Ich wollte mit den Mietern sprechen, aber sie haben mich schroff abgewiesen.
Was ich von der Wohnungstür aus beobachten konnte, ist zumindest der Flur in einem schlechten Zustand und es dringen unangenehme Gerüche aus der Wohnung.
Seit 5 Monaten erhalte ich keine Miete mehr, obwohl ich mehrfach schriftlich angemahnt habe, wurde noch nicht einmal darauf reagiert. Bei einem weiteren Besuch wurde mir gedroht, dass etwas passiert, wenn ich mich hier nochmal blicken lasse.
Ich weiß mir keinen Rat mehr, wie ich vorgehen soll, die Situation überfordert mich und ist mittlerweile auch ein Streitpunkt zwischen mir und meiner Frau, die von Anfang an gegen die Vermietung an das Ehepaar war.
Ich würde mich freuen, wenn Sie mir einen Tipp geben könnten, was ich machen kann, um die Leute aus der Wohnung zu bekommen.

Herzlichen Dank für Ihre Antwort.

 

Antwort: So bekommen Sie Mietnomaden aus der Wohnung!

Mietnomaden ziehen von Wohnung zu Wohnung in der Absicht, wenig bzw. überhaupt keine Miete zu bezahlen. Mietnomaden verfolgen dabei die Taktik, auch im Falle einer fristlosen Kündigung* wird es noch Monate bis zur Räumung dauern. Aber bis dahin ist der Mietnoma­de längst ausgezogen und hat sich ein neues Opfer gesucht.

Es ist also davon auszugehen, dass man an Mitnomaden vermietet hat, wenn schon zu Beginn des Mietverhältnisses wenig oder gar keine Miete gezahlt wird.

Dann hilft nur noch eines: so schnell wie möglich Räumungsklage erheben.

Denn ohne Räumungsurteil darf der Vermieter den säumigen Mieter nicht einfach vor die Tür setzen oder gar das Schloss auswechseln. Damit würde er sich des Hausfriedensbruches strafbar machen.

Bei Rückstand von 2 Monatsmieten bzw. bei Rückstand eines nicht unerheblichen Teils der Miete für 2 aufeinanderfolgende Termine kann fristlose Kündigung* mit kurzer Räumungsfrist erklärt werden. Nach ergebnislosem Ablauf der Frist, d.h. also wenn der Mietnomade nicht freiwillig die Wohnung geräumt hat, kann dann sofort beim zuständigen Amtsgericht Räumungs­klage erhoben werden. Doch diese ist nicht ganz billig. Infolge der schlechten Finanzlage des Mietnomaden dürfte der Vermieter auch auf diesen Kosten vorerst „sitzen bleiben“, kann diese aus dem Räumungsurteil allerdings 30 Jahre lang vollstrecken.

Eine Räumungsklage dürfte aber oft das wirtschaftlich kleinere Übel sein, da dem Vermieter sonst weitere Mietausfälle drohen.

Nach dem neuen Mietrecht (gültig ab Mai 2013) kann der Vermieter von Wohnraum künftig auch ohne vorherige Abmahnung* bei Ratenzahlung der Kaution fristlos kündigen, wenn der Mieter damit in Höhe von mindestens zwei Nettomieten in Verzug kommt. Damit wird der Vermieter vor Mietern/Mietnomaden geschützt, die schon bei Mietbeginn den vertraglichen Zahlungspflichten nicht nachkommen, § 569 Abs. 3a BGB.

Manchmal bietet sich auch an, mit dem Mietnomaden einen Aufhebungsvertrag zu schlie­ßen, worin sich dieser zum sofortigen Auszug verpflichtet und ihm im Gegenzug der Vermie­ter einen Teil der geschuldeten Miete erlässt. Dies birgt allerdings die Gefahr, dass der Mietnomade dann trotzdem in der Wohnung bleibt und für den Vermieter ein Räumungsprozess unum­gänglich ist.

Lässt sich ermitteln – z.B. durch Einschaltung eines Detektivs –, dass der Mietnomade von Anfang beabsichtigt hatte, keine Miete zu zahlen, so kann gegen ihn Strafantrag wegen Eingehungsbetrug gestellt werden.
Neues Mietrecht ab Mai 2013 hilft gegen Mietnomaden

Nach dem neuen Mietrecht (gültig ab Mai 2013) gilt bei Mietnomaden außerdem:

Nimmt der Mietnomade als „Untermieter“ Dritte in die Wohnung auf, ohne dass der Vermieter hiervon weiß, braucht der Vermieter künftig die Räumungsklage nicht mehr auf den Dritten zu erstrecken, d.h. er braucht keinen Titel/Urteil mehr gegen den Dritten, wenn er erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung im Räumungs­verfahren von dem Dritten erfahren hat, § 940a Abs. 2 ZPO. Damit soll verhindert werden, dass der Mietnomade dem Dritten die Wohnung überlasst, nur um die Zwangsräumung zu verhindern.

Verbindet der Vermieter die Räumungsklage mit einer Zahlungsklage für offene Mieten aus dem gleichen Mietverhältnis, kann das Gericht für die nach Klageein­reichung fällig werdenden Mieten nach § 302a ZPO die Hinterlegung einer bestimmten Geldsumme anordnen. Hinterlegt der Mietnomade nicht, so darf das Gericht die Räumung durch einstweilige Verfügung anordnen, § 940a Abs. 3 ZPO. Der Vermieter muss also nicht erst das Räumungsurteil abwarten.
Für eine solche Hinterlegungsanordnung müssen die Ansprüche des Vermieters jedoch Aussicht auf Erfolg haben. Ferner sind etwaige Einwendungen des Mieters zu berücksichtigen.

Nach dem § 885a ZPO kann der Vermieter den Vollstreckungsauftrag nun auch darauf beschränken, dass der Gerichtsvollzieher ihm die Wohnung öffnet und über­gibt, statt sämtliche Möbel abzutransportieren und einzulagern.
Das Räumungsverfahren soll dadurch „schneller und kostengünstiger“ werden.
Der Vermieter darf die Wohnung dann selbst ausräumen und die Sachen des Mietnomaden in einem privaten Lager verwahren. Dinge, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, darf er sogar wegwerfen. Dabei hat Vermieter nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten.
Schutz vor Mietnomaden

Vor Abschluss eines Mietvertrages kann sich der Vermieter gegen Mietnomaden wie folgt schützen:

Selbstauskunft des Mieters
Anfragen bei Auskunfteien (speziell auch bei solchen gegen Mietnomaden)
Abschluss einer Mietausfallversicherung
Zahlung einer Mietkaution – getreu dem Motto „nur Bares ist Wahres“, sollte der Vermieter auf Barkaution bestehen, die er dann auf einem Mietkautionskonto anlegt.

Ich hoffe, meine Auskünfte haben Ihnen geholfen.

Gundelind Schübel
Fachanwalt für Mietrecht, München

Fristlose Kündigung meiner Wohnung

Frage: Wir wohnen seit 6 Jahren in unserer Wohnung und haben immer alles pünktlich bezahlt.
Letzten Monat konnten wir aufgrund von Arbeitslosigkeit die Miete nicht bezahlen.
Jetzt haben wir die fristlose Kündigung* der Wohnung erhalten. Wenn wir aus unserer Wohnung müssen, wäre das eine Katastrophe für uns.
Meine Frage ist, geht das so einfach?

 

Antwort: Nach § 543 II Nr. 3 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis – unabhängig von seinem bisherigen Bestand – auch dann fristlos kündigen, wenn sich der Mieter (plötzlich) mit für 2 aufeinander folgenden Terminen mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug/Rückstand befindet oder in einem Zeitraum der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Errichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug/Rückstand ist, der die Miete für 2 Monate erreicht.

Nach § 569 III Nr. 2 BGB wird die Kündigung* allerdings unwirksam, wenn die Miete an den Vermieter spätestens bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage bezahlt wird, entweder durch den Mieter selbst oder sich eine öffentliche Stelle (z.B. Sozialamt, Wohnungsamt, Arbeitsamt) zur Zahlung an den Vermieter verpflichtet. Dies gilt aber nur einmal, sollte es danach erneut innerhalb von 2 Jahren zu einer weiteren Kündigung* wegen Zahlungsverzuges kommen, so bleibt die Kündigung* wirksam.

Zu beachten ist allerdings, dass nach einem Urteil des BGH die fristlose Kündigung* zwar unwirksam wird, jedoch eine zugleich vom Vermieter mit der gesetzlichen Kündigunsfrist* ausgesprochene ordentliche Kündigung*, welche auf Pflichtverletzung ständig unpünktlicher Zahlung gestützt wurde, wirksam bleiben kann.

Sollte Ihr Vermieter also noch keine Räumungsklage eingereicht haben, so sollten Sie sofort mit ihm Rücksprache halten, und ihm die neue Situation erklären. Vielleicht lassen sich mittels Gespräch Wege finden, dass Sie Ihre Wohnung behalten könne. Denn auch ein Vermieter möchte in der Regel gerne den Stress einer Räumungsklage und Neuvermietung vermeiden, sofern die zukünftigen Mietern gesichert werden können.

Hierbei stehe ich Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite.