Bundesgerichtshof Urteil vom 13.10.2021 -VIII ZR 91/20

Bei Zahlungsverzug kann der Vermieter eine fristlose Kündigung erklären, und diese auch gleichzeitig mit einer hilfsweise ordentlichen Kündigung verbinden.

Der innerhalb der sog. Schonfrist erfolgte vollständige Ausgleich des Mietzahlungsrückstands führt jedoch nur dazu, dass die fristlose Kündigung ihre Wirkung verliert.

Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt weiterhin wirksam bestehen.

Siehe hierzu auch das Urteil des BGH vom 13.10.2021 (Az. VIII ZR 91/20)

Laut Bundesgerichtshof wird nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB eine fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet (=Schonfristzahlung).

Die Schonfrist hat allerdings keine Auswirkung auf die ordentliche Kündigung.

Mit „Kündigung“ in § 569 BGB ist nur die fristlose Kündigung gemeint. Dies ergibt sich neben der eindeutigen amtlichen Überschrift der Norm („Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund“) aus dem Aufbau der Norm und dem sprachlichen Kontext.

Die Vorschrift des § 569 BGB ergänzt die eine solche fristlose Kündigung regelnde Vorschrift des § 543 BGB . Dadurch wird ein eindeutiger Bezug hergestellt. § 569 BGB ist so nur eine Ergänzung zu § 543 BGB.

Die Schonfristzahlung dient ihrem Sinn und Zweck nach nur der Vermeidung einer Obdachlosigkeit des Mieters. Eine Obdachlosigkeit droht bei einer mit einer mindestens dreimonatigen Kündigungsfrist einhergehenden ordentlichen Kündigung allerdings in geringerem Maße als bei einer fristlosen Kündigung.

Nachzulesen in:

Raummiete für Hochtzeitsfeier auch bei Corona bedingter Absage, Urteil vom 02. März 2022

Bundesgerichtshof Urteil vom 2. März 2022 (Az. XII ZR 36/21)

Eine Hochzeitsfeier konnte aufgrund der COVID-19-Pandemie in den angemieteten Räumen nicht stattfinden. Die Mieter traten deshalb vom Vertrag zurück und verlangten die bereits gezahlte Miete zurück. Der Bundesgerichtshof verneinte diesen Anspruch, da die Vermieterin mehrere Alternativtermine angeboten hatte.

Der BGH entschied, dass trotz der Pandemie keine rechtliche Unmöglichkeit der Vermieterleistung vorlag.

Trotz des zum Zeitpunkt der geplanten Hochzeitsfeier geltenden Veranstaltungsverbots war es der Vermieterin nicht unmöglich gewesen, den Gebrauch der Mietsache entsprechend zu gewähren.

Auch eine Mietminderung kommt nicht in Betracht. Die Räume hätten trotz der Regelungen in der Coronaschutzverordnung weiterhin für den vereinbarten Mietzweck zur Verfügung gestanden. Eine Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erfolgt, ist kein Mangel der Mietsache nach § 536 Abs. 1 BGB.

Somit scheidet auch das Recht zum Rücktritt nach § 326 Abs. 5 BGB oder zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags nach § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aus.

Auch ein Anspruch auf Anpassung des Mietverhältnisses nach § 313 Abs. 1 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) lag nicht vor:

Die Grundsätze über die Störung der Geschäftsgrundlage führen nur ausnahmsweise zur völligen Beseitigung des Vertragsverhältnisses; Grundsätzlich ist der Vertrag soweit möglich aufrechtzuerhalten, wobei aber die Interessen beider Vertragsparteien zu berücksichtigen sind. Nur wenn dies nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar sei, könne nach § 313 Abs. 3 BGB der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten oder bei Dauerschuldverhältnissen den Vertrag kündigen.

Im vorliegenden Fall aber hätte sich der Anpassungsanspruch der Mieter auf die angebotene Verlegung der Hochzeitsfeier beschränkt, weil bereits dadurch eine interessengerechte Verteilung des Pandemierisikos bei einem möglichst geringen Eingriff in die ursprüngliche Regelung hergestellt hätte werden können. Die Mieter hätten auch keine anderen Gründe dafür vorgetragen, warum die Feier nicht auch zu einem späteren Termin hätte stattfinden können.

Der endgültige Verzicht auf die geplante Hochzeitsfeier würde allerdings in den alleinigen Risikobereich der Mieter fallen, da dieses dann auch nicht mehr in unmittelbarem Zusammenhang mit der pandemiebedingten Störung der Geschäftsgrundlage stünde. Eine Vertragsanpassung würde in diesem Fall ausscheiden.

Nachzulesen in:

https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=4ee7e872a09748ff5e1cc44200b621ca&nr=127224&pos=0&anz=1

https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/list.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=4ee7e872a09748ff5e1cc44200b621ca

Hilfsweise ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug bleibt auch bei Nachzahlung bestehen

Hilfsweise ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug bleibt auch bei Nachzahlung bestehen

Bundesgerichtshof Urteil vom 13.10.2021 -VIII ZR 91/20