Schadensersatzpflicht des Mieters bei Rückgabe

Wie bringe ich Mietnomaden aus der Wohnung?

Frage: Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin Schübel,

als ich im Fernsehen Berichte über Mietnomaden gesehen habe, dachte ich nie daran selbst einmal betroffen zu sein.
Ich habe eine 4-Zimmer Wohnung in München, die ich vor einem halben Jahr an ein Ehepaar vermietet habe. Mittlerweile wohnen dort 7 Personen, 4 Katzen und ein Hund, obwohl Mitbewohner und Haustiere laut Mietvertrag nicht erlaubt sind.
Ich wollte mit den Mietern sprechen, aber sie haben mich schroff abgewiesen.
Was ich von der Wohnungstür aus beobachten konnte, ist zumindest der Flur in einem schlechten Zustand und es dringen unangenehme Gerüche aus der Wohnung.
Seit 5 Monaten erhalte ich keine Miete mehr, obwohl ich mehrfach schriftlich angemahnt habe, wurde noch nicht einmal darauf reagiert. Bei einem weiteren Besuch wurde mir gedroht, dass etwas passiert, wenn ich mich hier nochmal blicken lasse.
Ich weiß mir keinen Rat mehr, wie ich vorgehen soll, die Situation überfordert mich und ist mittlerweile auch ein Streitpunkt zwischen mir und meiner Frau, die von Anfang an gegen die Vermietung an das Ehepaar war.
Ich würde mich freuen, wenn Sie mir einen Tipp geben könnten, was ich machen kann, um die Leute aus der Wohnung zu bekommen.

Herzlichen Dank für Ihre Antwort.

 

Antwort: So bekommen Sie Mietnomaden aus der Wohnung!

Mietnomaden ziehen von Wohnung zu Wohnung in der Absicht, wenig bzw. überhaupt keine Miete zu bezahlen. Mietnomaden verfolgen dabei die Taktik, auch im Falle einer fristlosen Kündigung* wird es noch Monate bis zur Räumung dauern. Aber bis dahin ist der Mietnoma­de längst ausgezogen und hat sich ein neues Opfer gesucht.

Es ist also davon auszugehen, dass man an Mitnomaden vermietet hat, wenn schon zu Beginn des Mietverhältnisses wenig oder gar keine Miete gezahlt wird.

Dann hilft nur noch eines: so schnell wie möglich Räumungsklage erheben.

Denn ohne Räumungsurteil darf der Vermieter den säumigen Mieter nicht einfach vor die Tür setzen oder gar das Schloss auswechseln. Damit würde er sich des Hausfriedensbruches strafbar machen.

Bei Rückstand von 2 Monatsmieten bzw. bei Rückstand eines nicht unerheblichen Teils der Miete für 2 aufeinanderfolgende Termine kann fristlose Kündigung* mit kurzer Räumungsfrist erklärt werden. Nach ergebnislosem Ablauf der Frist, d.h. also wenn der Mietnomade nicht freiwillig die Wohnung geräumt hat, kann dann sofort beim zuständigen Amtsgericht Räumungs­klage erhoben werden. Doch diese ist nicht ganz billig. Infolge der schlechten Finanzlage des Mietnomaden dürfte der Vermieter auch auf diesen Kosten vorerst „sitzen bleiben“, kann diese aus dem Räumungsurteil allerdings 30 Jahre lang vollstrecken.

Eine Räumungsklage dürfte aber oft das wirtschaftlich kleinere Übel sein, da dem Vermieter sonst weitere Mietausfälle drohen.

Nach dem neuen Mietrecht (gültig ab Mai 2013) kann der Vermieter von Wohnraum künftig auch ohne vorherige Abmahnung* bei Ratenzahlung der Kaution fristlos kündigen, wenn der Mieter damit in Höhe von mindestens zwei Nettomieten in Verzug kommt. Damit wird der Vermieter vor Mietern/Mietnomaden geschützt, die schon bei Mietbeginn den vertraglichen Zahlungspflichten nicht nachkommen, § 569 Abs. 3a BGB.

Manchmal bietet sich auch an, mit dem Mietnomaden einen Aufhebungsvertrag zu schlie­ßen, worin sich dieser zum sofortigen Auszug verpflichtet und ihm im Gegenzug der Vermie­ter einen Teil der geschuldeten Miete erlässt. Dies birgt allerdings die Gefahr, dass der Mietnomade dann trotzdem in der Wohnung bleibt und für den Vermieter ein Räumungsprozess unum­gänglich ist.

Lässt sich ermitteln – z.B. durch Einschaltung eines Detektivs –, dass der Mietnomade von Anfang beabsichtigt hatte, keine Miete zu zahlen, so kann gegen ihn Strafantrag wegen Eingehungsbetrug gestellt werden.
Neues Mietrecht ab Mai 2013 hilft gegen Mietnomaden

Nach dem neuen Mietrecht (gültig ab Mai 2013) gilt bei Mietnomaden außerdem:

Nimmt der Mietnomade als „Untermieter“ Dritte in die Wohnung auf, ohne dass der Vermieter hiervon weiß, braucht der Vermieter künftig die Räumungsklage nicht mehr auf den Dritten zu erstrecken, d.h. er braucht keinen Titel/Urteil mehr gegen den Dritten, wenn er erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung im Räumungs­verfahren von dem Dritten erfahren hat, § 940a Abs. 2 ZPO. Damit soll verhindert werden, dass der Mietnomade dem Dritten die Wohnung überlasst, nur um die Zwangsräumung zu verhindern.

Verbindet der Vermieter die Räumungsklage mit einer Zahlungsklage für offene Mieten aus dem gleichen Mietverhältnis, kann das Gericht für die nach Klageein­reichung fällig werdenden Mieten nach § 302a ZPO die Hinterlegung einer bestimmten Geldsumme anordnen. Hinterlegt der Mietnomade nicht, so darf das Gericht die Räumung durch einstweilige Verfügung anordnen, § 940a Abs. 3 ZPO. Der Vermieter muss also nicht erst das Räumungsurteil abwarten.
Für eine solche Hinterlegungsanordnung müssen die Ansprüche des Vermieters jedoch Aussicht auf Erfolg haben. Ferner sind etwaige Einwendungen des Mieters zu berücksichtigen.

Nach dem § 885a ZPO kann der Vermieter den Vollstreckungsauftrag nun auch darauf beschränken, dass der Gerichtsvollzieher ihm die Wohnung öffnet und über­gibt, statt sämtliche Möbel abzutransportieren und einzulagern.
Das Räumungsverfahren soll dadurch „schneller und kostengünstiger“ werden.
Der Vermieter darf die Wohnung dann selbst ausräumen und die Sachen des Mietnomaden in einem privaten Lager verwahren. Dinge, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, darf er sogar wegwerfen. Dabei hat Vermieter nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten.
Schutz vor Mietnomaden

Vor Abschluss eines Mietvertrages kann sich der Vermieter gegen Mietnomaden wie folgt schützen:

Selbstauskunft des Mieters
Anfragen bei Auskunfteien (speziell auch bei solchen gegen Mietnomaden)
Abschluss einer Mietausfallversicherung
Zahlung einer Mietkaution – getreu dem Motto „nur Bares ist Wahres“, sollte der Vermieter auf Barkaution bestehen, die er dann auf einem Mietkautionskonto anlegt.

Ich hoffe, meine Auskünfte haben Ihnen geholfen.

Gundelind Schübel
Fachanwalt für Mietrecht, München