Wegen Überlassen der Wohnung des Mieters an seine Tochter eröffnet kein Kündigungsrecht für den Vermieter – Nutzung der Wohnung als Zweitwohnung durch die Eltern erlaubt

Amtsgericht Berlin-Mitte – AZ – 123 C 5105/19, Urteil vom 07.07.2021

 

Überlassen die Mieter ihre angemietete Wohnung an ihre Tochter und nutzen die Wohnung aber weithin als Zweitwohnung, so kann der Vermieter nicht kündigen. Es besteht kein Kündigungsrecht wegen unbefugter Ge­brauchs­über­lassung.

Die Mieter (Eheleute) wohnten seit 1981 in einer Wohnung in Berlin. Nach der Geburt der beiden Kinder (982 und 1985), lebten auch diese in der Wohnung.

Jahre später mieteten die Eltern/Mieter eine weitere Wohnung, die ca. 20 Gehminuten von der alten Wohnung lag, als Zweitwohnung an.

Als die Vermieterin der ursprünglichen Wohnung davon erfuhr, kündigte sie das Mietverhältnis im Oktober 2019 wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung an die Tochter.

Da die Mieter sich weigerten auszuziehen, erhob die Vermieterin Räumungsklage vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte. Diese wies die Räumungsklage ab, da sie keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung habe.

Trotz Überlassung der Wohnung an die Tochter fehlt es nach Auffassung des Gerichts an einer vertragswidrigen Überlassung der Wohnung an einen Dritten im Sinne von §§ 540, 553 BGB. Somit ist weder ein außerordentlicher noch ordentlicher Kündigungsgrund nach §§ 569, 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gegeben.

Gesetzesnormen: 

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__540.html

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__569.html

Ein Kind des Mieters ist nicht als Dritter anzusehen. Zwar sei jede Person „Dritte“ im Sinne von § 540 BGB, die nicht Mietvertragspartei ist. Davon ausgenommen sind jedoch nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift die Familie des Mieters wegen ihrer engen, unter dem Schutz der Verfassung stehenden persönlichen Beziehung.

Somit scheidet auch eine unbefugte Gebrauchsüberlassung wegen geringerer Nutzung der Wohnung aus.

Eine unbefugte Gebrauchsüberlassung ergibt sich nach Auffassung des Amtsgerichts nicht schon daraus, dass die Mieter die Wohnung mittlerweile in geringerem Maße wie bisher nutzen. Etwaige Vermieterbelange würden dadurch jedenfalls nicht beeinträchtigt, zumal die Mieter weiterhin über einen Schlüssel zur Wohnung verfügen. Zudem standen sie weiterhin als Ansprechpartner zur Verfügung. Somit war die Wohnung von den Mietern nicht vollständig aufgegeben worden.

Die Kündigung war also unwirksam und die Räumungsklage abzuweisen.

Nachzulesen in:

https://www.kostenlose-urteile.de/AG-Berlin-Mitte_123-C-510519_Kein-Kuendigungsrecht-wegen-Ueberlassen-der-Wohnung-an-Tochter.news31873.htm

 

Raummiete für Hochtzeitsfeier auch bei Corona bedingter Absage, Urteil vom 02. März 2022

Bundesgerichtshof Urteil vom 2. März 2022 (Az. XII ZR 36/21)

Eine Hochzeitsfeier konnte aufgrund der COVID-19-Pandemie in den angemieteten Räumen nicht stattfinden. Die Mieter traten deshalb vom Vertrag zurück und verlangten die bereits gezahlte Miete zurück. Der Bundesgerichtshof verneinte diesen Anspruch, da die Vermieterin mehrere Alternativtermine angeboten hatte.

Der BGH entschied, dass trotz der Pandemie keine rechtliche Unmöglichkeit der Vermieterleistung vorlag.

Trotz des zum Zeitpunkt der geplanten Hochzeitsfeier geltenden Veranstaltungsverbots war es der Vermieterin nicht unmöglich gewesen, den Gebrauch der Mietsache entsprechend zu gewähren.

Auch eine Mietminderung kommt nicht in Betracht. Die Räume hätten trotz der Regelungen in der Coronaschutzverordnung weiterhin für den vereinbarten Mietzweck zur Verfügung gestanden. Eine Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erfolgt, ist kein Mangel der Mietsache nach § 536 Abs. 1 BGB.

Somit scheidet auch das Recht zum Rücktritt nach § 326 Abs. 5 BGB oder zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags nach § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aus.

Auch ein Anspruch auf Anpassung des Mietverhältnisses nach § 313 Abs. 1 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) lag nicht vor:

Die Grundsätze über die Störung der Geschäftsgrundlage führen nur ausnahmsweise zur völligen Beseitigung des Vertragsverhältnisses; Grundsätzlich ist der Vertrag soweit möglich aufrechtzuerhalten, wobei aber die Interessen beider Vertragsparteien zu berücksichtigen sind. Nur wenn dies nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar sei, könne nach § 313 Abs. 3 BGB der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten oder bei Dauerschuldverhältnissen den Vertrag kündigen.

Im vorliegenden Fall aber hätte sich der Anpassungsanspruch der Mieter auf die angebotene Verlegung der Hochzeitsfeier beschränkt, weil bereits dadurch eine interessengerechte Verteilung des Pandemierisikos bei einem möglichst geringen Eingriff in die ursprüngliche Regelung hergestellt hätte werden können. Die Mieter hätten auch keine anderen Gründe dafür vorgetragen, warum die Feier nicht auch zu einem späteren Termin hätte stattfinden können.

 

Der endgültige Verzicht auf die geplante Hochzeitsfeier würde allerdings in den alleinigen  Risikobereich der Mieter fallen, da dieses dann auch nicht mehr in unmittelbarem Zusammenhang mit der pandemiebedingten Störung der Geschäftsgrundlage stünde. Eine Vertragsanpassung würde in diesem Fall ausscheiden.

Nachzulesen in:

https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=4ee7e872a09748ff5e1cc44200b621ca&nr=127224&pos=0&anz=1

https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/list.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=4ee7e872a09748ff5e1cc44200b621ca

Pandemiebedingte Geschäftsschließung – nur im Einzelfall Herabsetzung der Miete möglich.

BGH-Urteil vom 12.01.2022, XII ZR 8/21

Bei einer Geschäftsschließung, die aufgrund einer staatlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erfolgt, hat der Mieter von gewerblich genutzten Räumen grundsätzlich einen Anspruch auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB.

Die durch die gesetzgeberische Maßnahme bewirkte Gebrauchsbeschränkung muß dabei allerdings unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts in Zusammenhang stehen. Nur die mit der Schließungsanordnung verbundene Gebrauchsbeschränkung erfüllt diese Voraussetzung noch nicht. Eine behördliche Geschäftsschließung knüpft nämlich nur an die Nutzungsart samt dem Publikumsverkehr an, der die Gefahr einer verstärkten Verbreitung des SARS-CoV-2-Virus begünstigt und der aus Gründen des Infektionsschutzes untersagt werden soll.

Nur durch die Schließung wird jedoch dem Gewerbemieter die Nutzung der angemieteten Geschäftsräume im Übrigen nicht verboten, so wie dem Vermieter weder tatsächlich noch rechtlich die Überlassung der Mieträumlichkeiten verboten wird. Das Mietobjekt steht daher trotz Schließungsanordnung weiterhin für den vereinbarten Mietzweck zur Verfügung.

Ein Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB ergibt sich dabei auch nicht aus dem vereinbarten Mietzweck der Räumlichkeiten zur „Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts“. Ein Gewerbemieter kann nicht davon ausgehen, dass der Vermieter mit der Vereinbarung des konkretisierten Mietzwecks zugleich auch eine Einstandspflicht für eine staatlich angeordnete Öffnungsuntersagung während einer Pandemie übernehmen will.

Zwar hat ein Gewerbemieter im Fall einer staatlichen Geschäftsschließung zwecks Bekämpfung der COVID-19-Pandemie grundsätzlich ein Anspruch auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB i.V.m. Art. 240 § 7 EGBGB.

Danach verändert sich ein Umstand, der Grundlage des Mietvertrages ist, wenn die Gewerberäume/-grundstücke infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht mehr oder nur noch mit erheblicher Einschränkung genutzt werden können.

Aber nur der Wegfall der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB berechtigt allerdings noch nicht zu einer Vertragsanpassung. Vielmehr muss die weitere Voraussetzung erfüllt sein, dass dem betroffenen Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

Beruht die enttäuschte Gewinnerwartung des Mieters wegen der COVID-19-Pandemie auf einer staatlichen Betriebsschließung, so geht dies über das gewöhnliche Verwendungsrisiko des Mieters hinaus. Denn die wirtschaftlichen Nachteile, die ein Gewerbemieter infolge einer pandemiebedingten Betriebsschließung erleidet, beruhen dann ja nicht auf unternehmerischen Entscheidungen oder der enttäuschten Vorstellung, in den Mieträumen ein Geschäft betreiben zu können, mit dem Gewinne erwirtschaftet werden. Sie sind vielmehr Folge der staatlichen Eingriffe in das wirtschaftliche und gesellschaftliche Leben zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie, für die keine der beiden Mietvertragsparteien verantwortlich gemacht werden kann.

Durch die COVID-19-Pandemie hat sich ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht, das von der mietvertraglichen Risikoverteilung ohne eine entsprechende vertragliche Regelung nicht erfasst wird. Das damit verbundene Risiko kann regelmäßig keiner Vertragspartei allein zugewiesen werden.

Dies bedeutet aber nicht, dass der Mieter stets eine Anpassung der Miete für den Zeitraum der Schließung verlangen kann. Ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, bedarf dann einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind (§ 313 Abs. 1 BGB). Hierbei ist von Bedeutung, welche Nachteile dem Mieter durch die Geschäftsschließung und deren Dauer entstanden sind, wie z. B. ein konkreter Umsatzrückgang für die Zeit der Schließung. Dabei ist aber zu berücksichtigen, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat oder ergreifen konnte, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern. Ferner sind bei der Prüfung der Unzumutbarkeit gleichzeitig die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen (unwiederruflichen) Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat, wie auch Leistungen einer einstandspflichtigen Betriebsversicherung des Mieters.

Nachzulesen in:

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=3781a12683e8350f42aaec4ed6b16256&nr=125747&linked=pm&Blank=1

EXAKTE ANGABE DER BEZUGSPERSON BEI KÜNDIGUNG WEGEN EIGENBEDARF

AG Leonberg, Urteil vom 16.05.2019 – 8 C 34/19, WuM 2019, 594

Bei einer Eigenbedarfskündigung muss die begünstigte Person namentlich oder zumindest eindeutig identifizierbar in der Kündigung benannt werden. Eine mögliche Auswahl von auch nur zwei Personen genügt den Anforderungen nicht. Im  vorliegenden Fall war die Kündigung nur pauschal damit begründet worden, dass die miteinander verheirateten Vermieter sich trennen und daher einer von ihnen die Mietwohnung benötigen wird. Die Person muss also ganz exakt bezeichnet werden, auch wenn feststeht, dass ein Ehegatte auf jeden Fall die Wohnung bezieht und damit der Kreis der Begünstigten unzweifelhaft bestimmbar wäre.

nachzulesen in:

https://www.kostenlose-urteile.de/Amtsgericht-Leonberg_8-C-3419_Unwirksame-Eigenbedarfskuendigung-bei-Erklaerung-der-Vermieter-Privatnutzung-durch-familiaere-Veraenderung-Trennung.news28109.htm

Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen unzumutbarer Härte (§ 574 Abs. 1 und Abs. 2 BGB)

BGH Urteile vom 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17

Trotz Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigungen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) der Kläger wurden deren Räumungsklagen abgewiesen. Nach Auffassung des BGH sind die betroffenen Mietverhältnisse wegen eines von BGH bejahten Härtefalls (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) auf unbestimmte Zeit fortzusetzen ist. (§ 574a Abs. 2 Satz 2 BGB).

Der Bundesgerichtshof hat in beiden Fällen die Berufungsurteile aufgehoben und die Sache zur weiteren Sachaufklärung wieder an die Ausgangsgerichte zurückverwiesen, wegen Prüfung des Bestehens von Härtegründen. Weil sowohl auf Seiten der Vermieter wie auf Seiten der Mieter grundrechtlich geschützte Belange (Eigentum, Gesundheit) betroffen sind, sind eine umfassende Sachverhaltsaufklärungen sowie besonders sorgfältige Abwägungen dahingehend erforderlich, ob im jeweiligen Einzelfall die Interessen der Mieter an der Fortsetzung des Mietverhältnisses diejenigen der Vermieter an dessen Beendigung überwiegen (§ 574 Abs. 1 BGB).

Allgemeine Fallgruppen hinsichtlich eines bestimmten Alters des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer lassen sich jedoch nicht bilden.
Allein das Alter und die lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden Verwurzelung im bisherigen Umfeld je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters rechtfertigen deshalb ohne zusätzliche Feststellungen zu den sich daraus ergebenden Folgen eines erzwungenen Wohnungswechsels jedenfalls nicht die Annahme einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Werden von dem Mieter allerdings zusätzlich ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsge­fahren ausführlich geltend gemacht, haben sich die Gerichte regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen genau mit einem Umzug verbunden wären, vor allem welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann.

Somit ist also ein Sachverständigengutachten regelmäßig von Amts wegen einzuholen, sofern eine zu besorgende Verschlechterung seines Gesundheitszustandes des gekündigten Mieters durch ärztliches Attest belegt wird. Es ist zu klären, an welchen Erkrankungen der Mieter konkret leidet und wie sich diese auf seine Lebensweise und Autonomie sowie auf seine psychische und physische Verfassung auswirken. Dabei ist zu pürfen, ob und inwieweit sich die mit einem Umzug einhergehenden Folgen mittels Unterstützung durch das Umfeld beziehungsweise durch begleitende ärztliche und/oder therapeutische Behandlungen mindern lassen. Nur solch eine umfassende Aufklärung kann das Gericht in die Lage versetzen, eine angemessene Abwägung bei der Härtefallprüfung des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmen.

 

nachzulesen in:

https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=39ce88ef2d78fba8f72aae050f725922&anz=1&pos=0&nr=92898&linked=pm&Blank=1