Fristlose Kündigung im Mietrecht

BGH, Urteil vom 19.09.2018 – VIII ZR 231/17, NZM 2018, 941

  1. Für den Fall einer rechtzeitigen Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle hat der Gesetzgeber mit § 569 III Nr. 2 S. 1 BGB die gesetzliche Fiktion geschaffen, dass die zuvor durch eine wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 II 1 Nr. 3 BGB) bewirkte Beendigung des Mietverhältnisses rückwirkend als nicht eingetreten gilt.
    Liegen obige Voraussetzungen des § 569 III Nr.2 BGB vor, dann entfallen damit nicht nur für die Zukunft die durch die fristlose Kündigung ausgelösten Räumungs- und Herausgabeansprüche, sondern das Mietverhältnis ist als ununterbrochen fortbestehend zu behandeln.
  2. Kündigt ein Vermieter ein Wohnraummietverhältnis wegen Zahlungsverzugs (§ 543 II 1 Nr. 3 BGB) fristlos und hilfsweise oder vorsorglich ordentlich (§ 573 I, II Nr. 1 BGB), so bringt er damit zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung in allen Fällen wirken soll, d.h. auch dann wenn die fristlose Kündigung infolge einer entweder schon bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen oder nachträglich gem. § 543 II 3 BGB (unverzügliche Aufrechnung durch den Mieter) oder gem. 569 II Nr. 2 BGB (Schonfristzahlung oder behördliche Verpflichtung) rückwirkend eingetretenen Unwirksamkeit fehlgeschlagen ist. Es gilt dann immer noch die ordentliche Kündigung.
  3. Ob sich der Vermieter, wenn er auf einen erstmaligen, zur fristlosen Kündigung berechtigenden Zahlungsrückstand binnen weniger Tage die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des langfristig beanstandungsfrei geführten Mietverhältnisses erklärt, dann treuwidrig verhält, indem er nach promptem Zahlungsrückstandsausgleich (respektive Aufrechnung des Mieters oder Verpflichtungserklärung der zuständigen Stelle) an seiner hilfsweisen ordentlichen Kündigung – deren Berechtigung unterstellt – festhält, ist in Ansehung sämtlicher Umstände des Einzelfalls zu klären.

Die neuesten Urteile aus dem Mietrecht zu: Kündigung

LG Berlin, Urteil vom 18.04.2018 – 65 S 16/18, GE 2018, 641:
Nahe im Haushalt des Mieters lebende Familienangehörige, vor allem die Kinder des Mieters, sind selbst dann nicht als „Dritte“ im Sinne § 540 Abs. 1 BGB anzusehen, wenn sie schon erwachsen sind. Aber im Blick auf Art. 6 GG sind sie gemäß Inhalt des Mietvertrags in den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache miteinbezogen.

Dies gilt allerdings nur für den Fall, dass der Mieter selbst die Wohnung noch in eigener Person zusammen dem den in den Haushalt aufgenommenen Familienangehörige nutzt.

Gibt der Mieter seinen Wohnsitz in der Wohnung allerdings auf und beabsichtigt er dabei nicht, später einmal wieder auf Dauer in der Wohnung zu wohnen, dann stellt die ohne Erlaubnis des Vermieters erfolgte Überlassung der Wohnung an bis dahin mit dem Mieter in gemeinsamem Haushalt lebende Angehörige (auch Kinder) eine erhebliche schuldhafte Vertragspflichtverletzung dar, die zu einer fristgemäßen Kündigung berechtigt.

LG Berlin, Beschluss vom 22.01.2018 – 65 S 219/17, GE 2018, 511:
Wenn der Mieter ohne vorherige Erlaubnis des Vermieters eine Gebrauchsüberlassung an einen Dritten vornimmt, verletzt er seine vertraglichen Pflichten. Das gilt auch dann, wenn er sogar einen Anspruch auf Erlaubniserteilung hat, sie jedoch nicht einholt.

LG Berlin, Urteil vom 13.01.2016 – 32 O 476/15, GE 2018, 456
Es besteht keine Verpflichtung des Mieters, eine Erklärung zu der im Kündigungsschreiben verlangten Herausgabebereitschaft abzugeben.

BGH, Urteil vom 21.03.2018 – VIII ZR 104/17, WuM 2018, 292
Die Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung (§ 577a Abs. 1a Satz 1 BGB) erfordert nicht, dass neben den dort genannten Voraussetzungen (= die nach der Überlassung an den Mieter erfolgte Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft) an dem vermieteten Wohnraum Wohnungseigentum begründet wurde oder der Erwerber zumindest die Absicht hat, eine solche Wohnungsumwandlung vorzunehmen. Eine solche Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB verstößt nach BGH weder gegen Art. 3 Abs. 1 GG und Art. 14 GG noch gegen den verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeitsgrundsatz.

AG Charlottenburg, Urteil vom 26.02.2018 – 237 C 346/17, GE 2018, 587
Der Mieter von zwei im selben Haus gelegenen Fünf-Zimmer-Wohnungen mit zusammen rund 380m2 Wohnfläche kann gegen eine begründete Eigenbedarfsklage des Vermieters nicht mit Erfolg einwenden, er praktiziere seit 33 Jahren mit seiner Ehefrau das Modell des „räumlich getrennten Zusammenlebens“ in zwei verschiedenen Wohnungen.

LG Berlin, Beschluss vom 06.03.2018 – 67 S 22/18, GE 2018, 513
Eine hilfsweise wirksam ausgesprochene ordentliche Kündigung wird von einer zuvor wirksam erklärten fristlosen Kündigung nicht berührt. Die hilfsweise ordentliche Kündigung ist unbedingt und nur so auszulegen, dass sie erst nachrangig zu prüfen ist (BGH VIII ZR 6/04, GE 2005, 429). Nicht zu folgen ist der Auffassung, eine vorsorglich fristgemäß ausgesprochene Kündigung gehe ins Leere, weil ein Mietverhältnis, dass nach Ablauf einer Kündigungsfrist beendet werden könnte, nicht (mehr) besteht (entgegen LG Berlin, 66 S 90/17, GE 2017, 1347).

BGH, Urteil vom 24.01.2018 – XII ZR 120/16, GE 2018, 450
Der Vermieterwiderspruch – dass das Mietverhältnis nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht durch verbleibt in der Wohnung stillschweigend verlängert werden kann – kann konkludent, schon vor Beendigung des Mietverhältnisses und damit jedenfalls auch mit der Kündigung erklärt werden. Eine konkludente Widerspruchserklärung muss den Willen, die Fortsetzung des Vertrags abzulehnen, eindeutig zum Ausdruck bringen (im Anschluss an BGH-Urteil vom 16.09.1987 – VIII ZR 156/86 – NJW-RR 1988, 76 und Senatsurteil vom 12.07.2006 – XII ZR 178/03 – NJW-RR 2006, 1385).
Auch in einem Räumungsverlangen kann eine solche konkludente Widerspruchserklärung des Vermieters liegen (im Anschluss an Senatsurteil vom 12.07.2006 – XII ZR 178/03 – NJW-RR 2006, 1385).

Im Falle einer außerordentlichen Vermieterkündigung eines befristeten Mietverhältnisses kann der Vermieter vom Mieter den Mietausfallschaden sogar dann verlangen, wenn es gemäß § 545 BGB zu einer stillschweigenden unbefristeten Vertragsverlängerung kommt und der Mieter in der Folge seinerseits ordentlich kündigt. Dabei ist der Vermieter allerdings verpflichtet, den Schaden gering zu halten. Bei einem solchen Mietausfallschaden handelt es sich dann nicht um Entgelt im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG, so dass der Schadensersatz die Umsatzsteuer nicht umfasst (im Anschluss an Senatsurteil vom 23.04.2008 – XII ZR 136/05 – ZMR 2008, 867).

AG Melsungen, Urteil vom 07.12.2017 – 4 C 325/17 (70), WuM 2018, 87
Beschädigt der Mieter die Wohnungstür eines Nachbarn mit einem Holzhammer so stark, dass diese ausgetauscht werden muss, berechtigt dies den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages ohne vorherige Abmahnung, selbst wenn es sich dabei um ein sucht- oder krankheitsbedingtes Fehlverhalten handelt.

LG Berlin, Urteil vom 11.04.2018 – 66 S 275/17, GE 2018, 646
Der Vermieter ist nicht befugt, seine Erteilung der Untermieterlaubnis davon abhängig zu machen, dass der Mieter seine Vermögensverhältnisse näher darlegt; das gilt insbesondere auch für die Vorlage eines aktuellen und vollständigen Bescheids über Leistungen des JobCentrs, die der Mieter erhält.

Eine objektiv feststehende finanzielle Leistungsunfähigkeit eines nach dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis Eintretenden kann einen wichtigen Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses nach § 563 IV BGB darstellen, sofern dem Vermieter ein Abwarten der Erfüllung der Zahlungsverzugsvoraussetzungen nach § 543 II 1 Nr. 3 BGB nicht zumutbar ist.

Eine Unzumutbarkeit, die sich auf eine nur drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit oder eine „gefährdet erscheinende“ Leistungsfähigkeit des Eintretenden stützt, stellt nur dann einen Kündigungsgrund nach § 563 IV BGB dar, wenn konkrete Anhaltspunkte und objektive Umstände vorliegen, die einen zuverlässigen Schluss zulassen, dass fällige Mietzahlungen alsbald ausbleiben werden. Solche Anhaltspunkte fehlen wenn Geldquellen vorhanden sind, die die Erbringung der Mietzahlungen sicherstellen, wie dies etwa bei staatlichen Hilfen, sonstigen Einkünften oder vorhandenem Vermögen der Fall ist.

Bereits der Wunsch, nach dem Auszug eines bisherigen Wohngenossen, nicht allein zu leben, kann ein nach Abschluss des Mietvertrags entstandenes berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einer Untervermietung begründen (im Anschluss an Senat [Rechtsentscheid], BGHZ 92, 213 = NJW 1985, 130). Entsprechendes gilt bei einer aufgrund einer nachträglichen Entwicklung entstandenen Absicht, Mietaufwendungen teilweise durch eine Untervermietung zu decken (Fortführung von Senat, NZM 2006, 220 = NJW 2006, 1200 Rn. 8; NZM 2014, 631 = NJW 2014, 2717 Rn. 14).

Für eine Beurteilung der Frage, ob das berechtigte Interesse nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist, kommt es auch bei einem nach § 563 I, II BGB erfolgten Eintritt eines Mieters auf den Zeitpunkt des Abschlusses des ursprünglichen Mietvertrags an.

Fristlose Kündigung im Mietrecht bei rechtswidrigem Besitz einer Waffe

LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 25.06.2018 – 65 S 54/18, GE 2018, 1060
Verwahrt ein Mieter rechtswidrig eine Waffe samt Magazin mit Munition in der von ihm angemieteten Wohnung, verstößt er besonders schwerwiegend gegen seine vertraglichen Obhutspflichten und stört damit zugleich den Hausfrieden so nachhaltig, dass die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt ist.

 

Gericht stärkt Vermieter bei Kündigung wegen Eigenbedarf

LG Berlin, Urteil vom 09.05.2018 – 64 S 176/17, GE 2018, 1001
Hat der Vermieter zwei nebeneinandergelegene vermietete Wohnungen mit dem Ziel gekauft, beide Mietverhältnisse zu beenden, die Wohnungen zusammenzulegen und sie zukünftig selbst als Familienwohnung zu nutzen, kann dies eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen.

Macht der Mieter Härtegründe geltend, so kommt bei der nach §§ 574 ff. BGB vorzunehmenden Abwägung den Interessen des Eigentümers, der eine vermietete und gerade deshalb vergleichsweise günstige Wohnung mit dem Ziel erwirbt, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, ein geringeres Gewicht zu, als den Interessen des Eigentümers, der eine eigene Wohnung vermietet hat und diese nun wegen Eigenbedarf kündigen will.

Das Gericht begründete dies damit, dass sich nicht für einen Dritten, sondern gerade für den vom Mieter ausgewählten Vertragspartner geraume Zeit nach Abschluss des Mietvertrages ein Bedarf für eine Eigennutzung ergibt, den er so nicht vorhersehen musste, und der deswegen besonderen Schutz verdient.

 

Anspruch des Vermieters auf Mietkaution

OLG Koblenz, Beschluss vom 09.04.2018 – 5 U 1323/17, GE 2018, 1149
Der Vermieter hat so lange einen Anspruch auf Zahlung der Mietkaution, wie ihm aus dem beendeten Mietvertrag noch Ansprüche gegen den Mieter zustehen, da die Kaution ihren Rechtsgrund letztlich in der Sicherungsabrede findet. Der Anspruch erlischt erst, wenn feststeht, dass aus dem Mietverhältnis keine Ansprüche gegen den Mieter mehr bestehen.

 

Zahlungsverzug im Mietrecht – fristlose oder ordentliche Kündigung?

LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 01.03.2018 – 64 S 191/17, GE 2018, 763
Kündigt der Vermieter die Wohnung wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und hilfsweise ordentlich, so läuft ordentliche Kündigung nicht schon deswegen leer, weil das Mietverhältnis im Zeitpunkt ihres Zugangs bereits aufgrund der fristlosen Kündigung beendet wäre.

Die Kündigungserklärung des Vermieters ist so auszulegen, dass beide Kündigungen gleichzeitig und gleichrangig abgegeben werden, da es dem Vermieter erkennbar darauf ankommt, dass beide Kündigungserklärungen unabhängig voneinander gelten sollen.

 

Vermieterkündigung wegen Vermietung der Wohnung an Touristen: Abmahnung erforderlich

LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 23.02.2018 – 66 S 243/17, WuM 2018, 371
Bei einem Dauerschuldverhältnis kann früher oder später Streit zwischen den Parteien über genaue Inhalte und Grenzen vertraglicher Befugnisse entstehen. Nach § 314 BGB und § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB folgt daraus, dass eine Vertragspartei vor dem geplanten Ausspruch einer Kündigung ihren eigenen Standpunkt zunächst der anderen Seite konkret verdeutlicht haben muss. Die Beendigung des Dauerschuldverhältnisses ist erst möglich, wenn die Kündigung als schärfste aller möglichen Reaktionen zuvor erfolglos angekündigt wurde.

Dieser allgemeiner Grundsatz gilt auch für den § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Eine schuldhafte und erhebliche Vertragsverletzung wird nicht schon dadurch begangen, dass eine Vertragspartei die eigenen Befugnisse objektiv überschreitet. Es ist vielmehr zusätzlich erforderlich, dass das Verhalten dennoch fortgesetzt wird, wenn deswegen wirksam abgemahnt und bei nicht Beachtung die Kündigungsabsicht mitgeteilt wurde.

Ein ganz außergewöhnliches Fehlverhalten, das ausnahmsweise den sofortigen Ausspruch einer Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ohne vorherige Abmahnung rechtfertigen könnte, liegt auch bei einer größeren Anzahl von Fällen entgeltlicher Gebrauchsüberlassung an Touristen („Airbnb-Modell“) nicht vor (Anschluss an LG Berlin – 67 S 154/16 – vom 27.07.2016).

 

Verwertungskündigung im Mietrecht

LG Heidelberg, Urteil vom 14.11.2017 – 5 S 59/16, NZM 2018, 821
Das Eigentumsrecht des Vermieters und sein damit verbundenes Recht zur Verwertungskündigung beinhaltet jedenfalls nicht, ihm stets zum höchsten Ertrag aus dem Grundstück zu verhelfen. Unter Abwägung der widerstreitenden grundgesetzlich geschützten Positionen von Vermieter und Mieter ist daher hinzunehmen, dass ein Vermieter, der sich bewußt in eine rechtlich komplexe Lage „hineinkauft“ (hier: Erwerb eines denkmalgeschützten Fachwerkhauses mit vermieteter Wohnung), bezüglich des sanierungsbedürftigen Daches damit rechnen muss, Reparaturen nur punktuell ausführen zu dürfen, anstatt die von ihm favorisierte „große Lösung“ zu realisieren und im Rahmen einer Dacherneuerung zeitgerechten sowie zusätzlichen Wohnraum („Maisonette-Wohnung“) schaffen zu können.

 

BGH, Urteil vom 15.07.2009, NZM 2009, 779
Eine Wohnraumkündigung wegen Eigenbedarfs einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts für einen ihrer Gesellschafter unterliegt nicht der Kündigungsbeschränkung des § 577 a BGB, sofern die Gesellschafter nach der Kündigung Wohnungseigentum begründen. Das gilt auch dann, wenn die Gesellschaft das Wohnhaus nur zum Zweck erworben hat, um die einzelnen  Wohnungen in Wohnungseigentum für die Gesellschafter umzuwandeln.

BGH, Urteil vom 12.10.2011, NZM 2011, 78
Sofern eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, welche Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses ist und die Wohnungen dieses Anwesens vermietet, so auseinandergesetzt, dass die einzelnen Gesellschafter Eigentümer der ihnen jeweils zugewiesenen Wohnung werden, so tritt der jeweilige Eigentümer in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

Eine GBR kann sich für einen ihrer Gesellschafter auch dann auf Eigenbedarf für diesen berufen, sofern dieser bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht der GbR angehörte.

s.o.: Aufgabe von Senat, NZM 2007, 679.