Lexikon – Glossar – Mietrecht

In meinem Rechtsfragen-Lexikon finden Sie die wichtigsten Begriffe im Mietrecht erklärt.

Abfindung*

Eine Abfindung im Mietrecht, bzw. eine Auszugspauschale oder Umzugsbeihilfe ist eine freiwillige Leistung des Vermieters im Rahmen  von Räumungs-/Auszugsvergleichen, um dem Mieter einen Anreiz für einen baldigen Auszug zu geben.

Abmahnung*

Mit einer Abmahnung kann der Vertragspartner (Mieter oder Vermieter) den anderen zu einem bestimmten Tun oder Unterlassen auffordern. Meist geschieht dies unter Fristsetzung, innerhalb derer dieses Tun/Unterlassen zu erfolgen hat. Für eine fristlose Kündigung § 543 BGB wegen Pflichtverletzung ist eine solche Abmahnung Voraussetzung. Die Abmahnung muss dabei den Hinweis enthalten, dass nach erfolglosem Fristablauf die Kündigung erfolgt.

Abnahmeprotokoll

Bei Übergabe der Wohnung am Ende des Mietverhältnisses sollte ein Abnahmeprotokoll erstellt werden. Dieses dient als Beweis dafür, in welchem Zustand sich die Räume und ggf. Einrichtungsgegenstände befinden. Es sollte ferner festlegen, ob bzw. welche Maßnahmen der Mieter noch durchzuführen hat. Durch die Unterschrift unter das Protokoll bestätigt der Mieter dabei grundsätzlich nur, dass die genannten Schäden zum Zeitpunkt des Auszugs vorlagen. Dies schließt also nicht aus, dass er die Renovierung trotzdem verweigern kann, weil er die Wohnung bereits in mangelhaftem Zustand übernommen hatte oder weil er für den Schadenseintritt nicht verantwortlich war.

Verpflichtet er sich darin aber ausdrücklich zur Übernahme der Kosten der Schadensbeseitigung oder bestimmter Renovierungsarbeiten, so ist das für ihn bindend, unabhängig etwaiger Einstandspflichten.

Der Vermieter kann ebenfalls nur Beseitigung von Mängeln verlangen, die im Abnahmeprotokoll angegeben wurden. Er kann sich nicht darauf berufen, dass bestimmte Schäden zum Zeitpunkt der Übernahme nicht zu erkennen waren. Er muss daher die Wohnung bei Abnahme gründlich untersuchen, ggf. unter Hinzuziehung eines Fachmanns. Übersieht er Schäden wegen mangelnder Sorgfalt, so ist der Mieter zur Beseitigung nicht verpflichtet. Die Wohnung gilt als in dem Zustand übergeben, der im Protokoll beschrieben ist.

Anzeigepflicht

Bei Schäden in der Wohnung, z.B. Wasserrohrbruch, Schimmel, etc. ist der Mieter verpflichtet, den Vermieter unverzüglich davon schriftlich informieren (§ 536c BGB). Unterlässt er eine solche Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet und verliert er seine Rechte auf Mietminderung, Schadensersatz oder Kündigung

Auszug

Bei Auszug darf die Wohnung übliche normale Abnutzungen aufweisen. Nach § 538 BGB hat der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Miet­sache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbei­geführt werden, nicht zu vertreten. Eine neu renovierte Wohnung muss bei Auszug zwar nicht mehr im gleichen Zustand wie bei Einzug sein, doch haftet der Mieter für übermäßig starke Abnutzung oder Beschädigung. Ob Schönheitsreparaturen (Malerarbeiten) vom Mieter zu erbringen sind, hängt von den Vereinbarungen im Mietvertrag ab. Wurde hierzu nichts vereinbart, muss der Mieter bei Auszug keine Malerarbeiten erbringen. Vereinbarungen, die den Mieter jedoch unverhältnismäßig benachteiligen, sind unwirksam. Ob dies bei Ihrem Vertrag der Fall ist, prüfe ich gerne für Sie. Auch wenn der Mieter nur sehr kurze Zeit in einer Wohnung wohnt oder erst kurz vor seinem Auszug renoviert hat, können wirksame Schönheitsreparaturklauseln für diese Fälle vorsehen, dass der Mieter sich anteilig an den Kosten beteiligt. Allerdings sind starre Quoten­regelungen unwirksam. Auch dies prüfe ich gerne für Sie.

Befristetes Mietverhältnis

Ein befristetes Mietverhältnis (Zeitmietvertrag) ist nur möglich, wenn einer der 3 gesetzlichen Befristungsgründe vorliegt und im Mietvertrag schriftlich genannt wurde:

• Die Wohnung soll später selbst oder von nahen Angehörige genutzt werden.

• Die Wohnung soll später abgerissen oder sehr stark umgebaut werden.

• Die Räume sollen später als Dienstwohnung an einen Mitarbeiter des Eigentümers vermietet werden. Wird ein als befristet bezeichneter Mietvertrag ohne einen solchen Befristungsgrund abgeschlossen, so liegt nach Gesetz ein unbefristeter Vertrag vor, mit der Folge der gesetzlichen Kündigungsfristen.

Eigenbedarf

Ein Vermieter kann seinem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen, wenn er die Mietwohnung für sich, für einen engen Familienangehörigen (z.B. Eltern, Kinder, Geschwister) oder für einen Angehörigen seines eigenen Haushalts benötigt. Der Mieter kann einer solchen Kündigung widersprechen, wenn die Kündigung für ihn eine besondere Härte darstellen würde – etwa weil er schwer krank ist. Zudem ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter eine ihm zur Verfügung stehende Ersatzwohnung anzubieten. Dies gilt aber nicht, wenn eine räumlich nahe Wohnung des Vermieters erst nach Ablauf der Kündigungsfrist, jedoch vor dem Ende eines laufenden Räumungsprozesses frei wird. Ausnahme: Leben Vermieter und Mieter unter einem Dach: die Mietwohnung befindet sich in einem Zweifamilienhaus. Dann hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht und kann dem Mieter ohne Angabe von Gründen kündigen. Die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall allerdings um drei Monate.

Einzugsprotokoll

Auch bei Einzug sollte unbedingt ein Protokoll über den Zustand der Wohnung erstellt werden. Für den Vermieter ist dies wichtig zum Nachweis, dass die Wohnung bei Bezug mangelfrei war bzw. nur bestimmte Mängel aufwies und somit spätere (weitere) Mängel von Mieter zu vertreten sind. Für den Mieter ist es Beweis dafür, dass die Mängel zu Beginn vorhanden waren und diese ihm nicht zugerechnet werden können.

Fristlose Kündigung*

Sowohl Mieter als auch Vermieter können ein Mietverhältnis außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund kündigen, § 543, § 569 BGB. Dabei sind aber immer alle Umstände des Einzelfalls, insbesondere die Frage des Verschuldens und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen zu berücksichtigen. Das Verschulden der gegnerischen Vertragspartei muss erheblich sein und die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Der Mieter kann fristlos kündigen, wenn ihm die Wohnung ganz oder teilweise entzogen wird, so dass er sie nicht vertragsgemäß gebrauchen kann oder wenn die Nutzung der Wohnung mit einer erheblichen Gesundheitsgefährdung verbunden ist, oder wenn der Vermieter den Hausfrieden erheblich stört. Der Vermieter kann z.B. fristlos kündigen, wenn der Mieter die Wohnung unerlaubt jemand anderem überlässt, seine Sorgfaltspflicht erheblich verletzt oder den Hausfrieden massiv stört. In diesem Falle muss er zuvor den Mieter zunächst abmahnen. Auch wenn der Mieter in Zahlungsverzug ist und sich Mietrückstände von 2 Mieten bzw. einer Miete und 1 Cent gebildet haben, ist fristlose Kündigung möglich. Wann welche der beiden Kündigungsmöglichkeiten vorliegt, dazu berate ich Sie gerne. Auch Mietern, die die Miete fortdauern unpünktlich zahlen, kann nach vorheriger Abmahnung fristlos gekündigt werden.

Garagenmietvertrag

Hier ist zu unterscheiden, ob ein separater Garagenmietvertrag vorliegt, oder aber die Garage mit der Wohnung zusammen vermietet wird. Bei Vermietung in Verbindung mit einer Wohnung ist eine Teilkündigung der Garage nicht möglich. Bei Einzelvermietung der Garage besteht ein schwächerer Kündigungsschutz als bei einem Wohnraummietvertrag. Denn für Garagen gelten dann die gleichen Fristen wie für Geschäftsräume, so dass ohne Angabe eines Grundes am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs gekündigt werden kann, § 580a BGB, sofern im Vertrag nicht anderes vereinbart wurde.

Instandhaltung, Instandsetzung

Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem zum vertragsmäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu halten. Er ist damit zur Instandsetzung und Instandhaltung verpflichtet.

Unter Instandhaltung fallen vorbeugende Maßnahmen, die verhindern sollen, dass schwere Wohnungsmängel auftreten, z.B. bauliche Maßnahmen, um den zugesicherten vertragsgemäßen Zustand wieder herzustellen. Bei Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen ist eine Mieterhöhung wegen Modernisierung nicht möglich. Mieterhöhung wegen Modernisierung kann nur erfolgen, wenn sich der Gebrauchswert der Wohnung erhöht oder Energie und Wasser eingespart werden. Fallen Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten mit der Modernisierung zusammen, dann muss der Vermieter von den Modernisierungskosten den Betrag abziehen, der auf die Instandsetzung fällt.

Kaution

Der Vermieter darf eine Mietkaution von bis zu drei Monatsmieten ver­lan­gen. Sie dient dem Vermieter als Sicherheit gegen Mietausfälle oder für vom Mieter geschuldete Schönheitsreparaturen. Die Kaution kann in drei gleich hohen Monatsraten entrichtet werden. Der Vermieter hat die Kaution – getrennt von seinem eigenen Vermögen – bei einer Bank zum üblichen Zinssatz für eine Anlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist anzulegen. Die Zinserträge stehen dem Mieter zu und werden bis zum Auszug angesammelt. Es kann auch eine Bankbürgschaft vereinbart werden. Kündigt ein Mieter die Wohnung, so darf er die Mietzahlungen nicht vorzeitig mit der Begründung einstellen, die Mieten mit der Kaution zu verrechnen. Dies ist nicht der Zweck einer Mietkaution. Nach Auszug hat der Vermieter angemessen Zeit (bis zu 6 Monate), um zu prüfen, ob er Ansprüche gegen den Mieter aus der Kaution geltend macht.

Kündigung*

Der Mieter kann stets unter Einhaltung der Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen.

Der Vermieter kann dies nur bei Vorliegen gesetzlicher Gründe, z.B.:

• bei Eigenbedarf

• bei angemessener wirtschaftlicher Verwertung seines Grundstücks

• grobes Fehlverhalten des Mieters

• Mietrückstände

• Störung des Hausfrieden durch den Mieter

Die Kündigungsfristen des Vermieters sind dabei gestaffelt und richten sich danach, wie lange der Mieter schon in der Wohnung wohnt (bis fünf Jahre drei Monate, bis acht Jahre sechs Monate, über acht Jahre neun Monate).

Beachte: Für Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden, gelten u. U. weiterhin die alten Regelungen mit oftmals längeren Fristen für beide Seiten. Dies prüfe ich gerne für Sie.

Wenn Mieter und Vermieter unter einem Dach wohnen, d.h. wenn die Mietwohnung eine Einliegerwohnung in einem Einfamilienhaus oder die zweite Wohnung in einem Zweifamilienhaus ist, kann der Vermieter auch ohne Kündigungsgrund ordentlich kündigen, § 573a BGB. Hier verlängert sich dann die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate.

Kündigungsfristen*

Mieter können unabhängig von ihrer Wohndauer mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

Für Vermieter sind die Kündigungsfristen gestaffelt – abhängig davon, wie lang der Mieter in der Wohnung wohnt. In den ersten fünf Jahren kann der Vermieter mit einer Frist von drei Monaten, bis zum achten Jahr mit einer Frist von sechs Monaten und bei länger andauernden Mietverhältnissen mit einer Frist von neun Monaten kündigen.

Mieter und Vermieter können allerdings vertraglich gemeinsam auf 4 Jahre befristet das gesetzliche ordentliche Kündigungsrecht ausschlie­ßen. Für Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden, gelten u.U. längere Kündigungsfristen. Hierzu berate ich Sie gerne.

Luxusmodernisierung

Normale Modernisierungen muss ein Mieter dulden – nicht immer jedoch eine Luxusmodernisierung. Hierzu berate ich Sie gerne.

Lärm

Der Mieter hat ein Anrecht auf Ruhe. Unwesentliche und ortsübliche Beeinträchtigungen müssen aber hingenommen werden, § 906 BGB. Ebenso wenn ihm diese bei Abschluss des Mietvertrages bekannt waren Verkehrsgeräusche, Restaurant im Mietshaus, etc.

Eine erhebliche Lärmbelästigung muss ein Mieter jedoch nicht dulden. Dreht ein Nachbar etwa seine Stereoanlage bis zum Anschlag auf, so kann sowohl der gestörte Mitmieter als auch der Vermieter dies verbieten. Neben einer Unterlassungsklage kann der Vermieter den lärmenden Mieter dann auch abmahnen und ihm in schweren Fällen ihm nach erfolgter Abmahnung sogar fristlos kündigen.

Geräusche von spielenden, tobenden Kindern sind als normale Lebensäußerungen keine Lärmbelästigung.

Mangel der Mietsache

Bei Mängeln wie Schimmel, Feuchtigkeit oder defekter Heizung ist Vermieter verpflichtet – nach Anzeige des Mieters – rasch zu beseitigen, um die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung wieder herzustellen. Versäumt er dies, so hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern. Geregelt ist dies in § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Unerhebliche (kleinere) Mängel berechtigen aber nicht zur Minderung. Da Mietminderungen allerdings oft zu fristlosen Kündigungen führen können, rate ich hiervon ab und berate Sie gerne darüber, wie Sie den Vermieter auf anderem effektiveren Weg dazu bringen, den Mangel schnell zu beheben.

Vorsorglich sollte die Miete aber sofort unter Vorbehalt bezahlt werden.

Mietgericht

Nach  § 29a GVG  ist für Streitigkeiten aus Miet- oder Pachtverhältnissen immer das Gericht zuständig, in dessen Bezirk sich die Räume befinden. Ob dabei das Amtsgericht oder das Landgericht zuständig ist, richtet sich nach folgendem:

Für Wohnraum ist immer das Amtsgericht zuständig (§23 GVG ). Für Streitigkeiten bei Geschäftsraummiete ist ab einem Streitwert von € 5.000,01 das Landgericht zuständig.

Mietvertrag

Ein Mietvertrag kann mündlich wie auch schriftlich geschlossen werden und unterliegt damit zunächst mal keiner Form.

Ausnahme: Soll der Mietvertrag länger als 1 Jahr fest geschlossen werden, so gilt Schriftform (§§550, 126 BGB). Wird hier die Form nicht beachtet, so gilt der Vertrag als auf unbefristete Zeit geschlossen, mit der Folge dass der Vertrag frühestens zum Ablauf des ersten Jahres gekündigt werden kann.

Nachmieter

Eine generelle Verpflichtung des Vermieters, einen Nachmieter zu akzeptieren, gibt es nicht. Die Parteien können aber die Nachmieterstellung vertraglich vereinbar­en. Fehlt eine solche Vereinbarung, dann Ist dies nur möglich, sofern der Mieter ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, wenn die Familie wächst und die Wohnung zu klein wird, wenn ein beruflich bedingter Umzug nötig ist oder wenn der Mieter in ein Alten- oder Pflegeheim ziehen möchte.

Nutzungsentschädigung

Gibt der Mieter die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht rechtzeitig zurück, hat der Vermieter Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung (BGB, § 546a). Deren Höhe kann sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Ist wegen des verspäteten Auszugs des Mieters die Wohnung nicht sofort weiterzuvermieten, so kann der Vermieter Schadensersatzansprüche geltend machen. Diese scheiden jedoch aus, wenn vom Gericht eine Räumungsfrist (bei besonderer Härte bis zu einem Jahr) bewilligt wurde, dann bleibt nur der Anspruch auf Nutzungsentschädigung.

Räumung/Räumungsfrist

Der Vermieter darf eine Räumung nicht eigenmächtig durchführen. Betritt er unerlaubt in die Wohnung des Mieters ein, so macht er sich damit wegen Hausfriedensbruchs strafbar. Er muss also zunächst vor Gericht ein Räumungsurteil erstreiten und dann den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen. Hierbei hat er die Kosten für die Zwangsräumung vorzustrecken. Diese Kosten kann er sich später vom Mieter wieder holen, doch wenn dieser einen Offenbarungseid geleistet hat und mittellos ist, gibt es bei ihm nichts mehr zu holen.

Räumungsklage

Ist der gekündigte Mieter nach Ablauf einer angemessenen Räumungsfrist nicht ausgezogen, so muss der Vermieter gegen ihn Räumungs­klage erheben. Eigenmächtig rauswerfen darf der Vermieter den Mieter nicht. Erst nach Erhalt des Räumungsurteils/Räumungstitels kann der Vermieter den Gerichtsvollzieher mit der Räumung der Wohnung beauftragen. Der Mieter kann allerdings die Räumungsklage und damit die fristlose Kündigung* nachträglich unwirksam machen, indem er innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage seine Mietschulden vollständig bezahlt. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung* vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine insoweit unwirksam gewordene Kündigung* vorausgegangen ist, § 569 II Nr.2 BGB.

Schimmel

Schimmel mindert nicht nur die Wohnqualität, sondern birgt auch eine Gesundheitsggefahr.

In jedem Fall muss der Mieter dem Vermieter den Mangel/Schimmel anzeigen und eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung setzen.

Die jeweilige Schimmelursache und damit die Haftungsfrage lässt sich oft nur durch Sachverständigengutachten klären.

Bauliche Mängel hat dabei der Vermieter zu verantworten, falsches Lüftungs- und Heizverhalten der Mieter.

Dabei muss allerdings zunächst der Vermieter darlegen und beweisen, dass “die Ursache des Mangels nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammt, sondern aus dem Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters. Hat er diesen Beweis geführt, muss der Mieter nachweisen, dass er den Mangel nicht zu vertreten hat”.

Hat der Mieter den Schimmel verursacht, so schuldet er dem Vermieter für die Wiederherstellung Schadensersatz; bei erheblichen Schäden ist auch fristlose Kündigung* möglich.

Erst wenn der Verantwortungsbereich des Vermieters eindeutig/ge­richtlich nachgewiesen wurde, sollte die Miete rückwirkend gemindert und für etwaige Schäden Schadensersatz geltend gemacht werden, um nicht eine fristlose Kündigung* wegen Zahlungsverzuges/offener Mieten zu riskieren. Nach erfolgter (Mängel-)anzeige sollte daher zunächst die Miete unter Vorbehalt der Rückforderung weiterbezahlt werden.

Schönheitsreparaturen

Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, so trägt der Vermieter die Schönheitsreparaturen. Gemäß § 538 BGB hat der Mieter Veränderungen oder Verschlech­terungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten. Daher haftet er nur für übermäßigen Verschleiß oder von ihm verur­sachte Schäden. Mit Mietvertrag kann aber der Mieter zur Durchführung von Schönheits­re­paraturen verpflichtet werden. Dies ist allgemein üblich. Allerdings dürfen solche Vereinbarungen den Mieter nicht unangemes­sen benachteiligen. Infolge der Fülle existierender Schönheitsreparaturklau­seln sollte jeder Vertrag gezielt auf die Wirksamkeit der jeweiligen Klauseln überprüft werden, hierbei helfe ich Ihnen gerne.

Sonderkündigungsrecht des Mieters

• bei Mieterhöhung, § 561 BGB: Bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Mieter­höhung kann ein Mieter zum Ablauf des übernächsten Monats von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Dies gilt sowohl im Fall einer Modernisierung als auch bei Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete.

• bei versagter Untervermietung, §§ 540, 573d BGB: Wenn der Vermieter die Untervermietung der Mietsache verwei­gert, ohne dass ein wichtiger Grund für die Ablehnung besteht, kann der Mieter unter Einhaltung einer Dreimonatsfrist das Miet­verhältnis auflösen.

Tod des Mieters

Mit Tod des Mieters treten andere noch lebende Mieter, Personen (die dau­­­er­haft im Haushalt wohnen, z.B. Ehepartner / Lebensgefährte) oder auch Erben in den Mietvertrag ein, §§ 563, 564 BGB. Sie sind allerdings berechtigt, innerhalb eines Monats nach Kenntnis über den Tod des Mieters außerordentlich unter Einhaltung der ge­setz­lichen Kündigungsfristen zu kündigen. Diese Kündigungsmöglichkeit ist vor allem bei Zeitmietverträgen von Bedeutung. Der Vermieter kann dann, sofern das Mietverhältnis von oben genann­ten Personen fortgeführt werden soll, nicht kündigen. Das Mietverhält­nis besteht dann von Gesetzes wegen fort, §§ 563, 563a BGB. Nur wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt, kann auch er innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.

Tod des Vermieters

Stirbt der Vermieter, so wird das Mietverhältnis mit den Erben des Vermieters fortgesetzt, § 1922 BGB.

Verjährung

Schadenersatzansprüche des Vermieters verjähren nach § 548 BGB in sechs Monaten, nachdem er die Mietwohnung zurückerhalten hat. Alle übrigen Ansprüche wie z.B. Mietzinsanspruch, verjähren nach drei Jahren. Beginn der Verjährung ist in solchen Fällen das Jahresende, in dem der Anspruch entstanden ist und der Vermieter von den seinen Anspruch begründeten Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt.