Schadensersatzpflicht des Mieters bei Rückgabe

Die neuesten Urteile aus dem Mietrecht zu: Kündigung

LG Berlin, Urteil vom 18.04.2018 – 65 S 16/18, GE 2018, 641:
Nahe im Haushalt des Mieters lebende Familienangehörige, vor allem die Kinder des Mieters, sind selbst dann nicht als „Dritte“ im Sinne § 540 Abs. 1 BGB anzusehen, wenn sie schon erwachsen sind. Aber im Blick auf Art. 6 GG sind sie gemäß Inhalt des Mietvertrags in den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache miteinbezogen.

Dies gilt allerdings nur für den Fall, dass der Mieter selbst die Wohnung noch in eigener Person zusammen dem den in den Haushalt aufgenommenen Familienangehörige nutzt.

Gibt der Mieter seinen Wohnsitz in der Wohnung allerdings auf und beabsichtigt er dabei nicht, später einmal wieder auf Dauer in der Wohnung zu wohnen, dann stellt die ohne Erlaubnis des Vermieters erfolgte Überlassung der Wohnung an bis dahin mit dem Mieter in gemeinsamem Haushalt lebende Angehörige (auch Kinder) eine erhebliche schuldhafte Vertragspflichtverletzung dar, die zu einer fristgemäßen Kündigung berechtigt.

LG Berlin, Beschluss vom 22.01.2018 – 65 S 219/17, GE 2018, 511:
Wenn der Mieter ohne vorherige Erlaubnis des Vermieters eine Gebrauchsüberlassung an einen Dritten vornimmt, verletzt er seine vertraglichen Pflichten. Das gilt auch dann, wenn er sogar einen Anspruch auf Erlaubniserteilung hat, sie jedoch nicht einholt.

LG Berlin, Urteil vom 13.01.2016 – 32 O 476/15, GE 2018, 456
Es besteht keine Verpflichtung des Mieters, eine Erklärung zu der im Kündigungsschreiben verlangten Herausgabebereitschaft abzugeben.

BGH, Urteil vom 21.03.2018 – VIII ZR 104/17, WuM 2018, 292
Die Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung (§ 577a Abs. 1a Satz 1 BGB) erfordert nicht, dass neben den dort genannten Voraussetzungen (= die nach der Überlassung an den Mieter erfolgte Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft) an dem vermieteten Wohnraum Wohnungseigentum begründet wurde oder der Erwerber zumindest die Absicht hat, eine solche Wohnungsumwandlung vorzunehmen. Eine solche Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB verstößt nach BGH weder gegen Art. 3 Abs. 1 GG und Art. 14 GG noch gegen den verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeitsgrundsatz.

AG Charlottenburg, Urteil vom 26.02.2018 – 237 C 346/17, GE 2018, 587
Der Mieter von zwei im selben Haus gelegenen Fünf-Zimmer-Wohnungen mit zusammen rund 380m2 Wohnfläche kann gegen eine begründete Eigenbedarfsklage des Vermieters nicht mit Erfolg einwenden, er praktiziere seit 33 Jahren mit seiner Ehefrau das Modell des „räumlich getrennten Zusammenlebens“ in zwei verschiedenen Wohnungen.

LG Berlin, Beschluss vom 06.03.2018 – 67 S 22/18, GE 2018, 513
Eine hilfsweise wirksam ausgesprochene ordentliche Kündigung wird von einer zuvor wirksam erklärten fristlosen Kündigung nicht berührt. Die hilfsweise ordentliche Kündigung ist unbedingt und nur so auszulegen, dass sie erst nachrangig zu prüfen ist (BGH VIII ZR 6/04, GE 2005, 429). Nicht zu folgen ist der Auffassung, eine vorsorglich fristgemäß ausgesprochene Kündigung gehe ins Leere, weil ein Mietverhältnis, dass nach Ablauf einer Kündigungsfrist beendet werden könnte, nicht (mehr) besteht (entgegen LG Berlin, 66 S 90/17, GE 2017, 1347).

BGH, Urteil vom 24.01.2018 – XII ZR 120/16, GE 2018, 450
Der Vermieterwiderspruch – dass das Mietverhältnis nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht durch verbleibt in der Wohnung stillschweigend verlängert werden kann – kann konkludent, schon vor Beendigung des Mietverhältnisses und damit jedenfalls auch mit der Kündigung erklärt werden. Eine konkludente Widerspruchserklärung muss den Willen, die Fortsetzung des Vertrags abzulehnen, eindeutig zum Ausdruck bringen (im Anschluss an BGH-Urteil vom 16.09.1987 – VIII ZR 156/86 – NJW-RR 1988, 76 und Senatsurteil vom 12.07.2006 – XII ZR 178/03 – NJW-RR 2006, 1385).
Auch in einem Räumungsverlangen kann eine solche konkludente Widerspruchserklärung des Vermieters liegen (im Anschluss an Senatsurteil vom 12.07.2006 – XII ZR 178/03 – NJW-RR 2006, 1385).

Im Falle einer außerordentlichen Vermieterkündigung eines befristeten Mietverhältnisses kann der Vermieter vom Mieter den Mietausfallschaden sogar dann verlangen, wenn es gemäß § 545 BGB zu einer stillschweigenden unbefristeten Vertragsverlängerung kommt und der Mieter in der Folge seinerseits ordentlich kündigt. Dabei ist der Vermieter allerdings verpflichtet, den Schaden gering zu halten. Bei einem solchen Mietausfallschaden handelt es sich dann nicht um Entgelt im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG, so dass der Schadensersatz die Umsatzsteuer nicht umfasst (im Anschluss an Senatsurteil vom 23.04.2008 – XII ZR 136/05 – ZMR 2008, 867).

AG Melsungen, Urteil vom 07.12.2017 – 4 C 325/17 (70), WuM 2018, 87
Beschädigt der Mieter die Wohnungstür eines Nachbarn mit einem Holzhammer so stark, dass diese ausgetauscht werden muss, berechtigt dies den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages ohne vorherige Abmahnung, selbst wenn es sich dabei um ein sucht- oder krankheitsbedingtes Fehlverhalten handelt.

LG Berlin, Urteil vom 11.04.2018 – 66 S 275/17, GE 2018, 646
Der Vermieter ist nicht befugt, seine Erteilung der Untermieterlaubnis davon abhängig zu machen, dass der Mieter seine Vermögensverhältnisse näher darlegt; das gilt insbesondere auch für die Vorlage eines aktuellen und vollständigen Bescheids über Leistungen des JobCentrs, die der Mieter erhält.

Eine objektiv feststehende finanzielle Leistungsunfähigkeit eines nach dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis Eintretenden kann einen wichtigen Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses nach § 563 IV BGB darstellen, sofern dem Vermieter ein Abwarten der Erfüllung der Zahlungsverzugsvoraussetzungen nach § 543 II 1 Nr. 3 BGB nicht zumutbar ist.

Eine Unzumutbarkeit, die sich auf eine nur drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit oder eine „gefährdet erscheinende“ Leistungsfähigkeit des Eintretenden stützt, stellt nur dann einen Kündigungsgrund nach § 563 IV BGB dar, wenn konkrete Anhaltspunkte und objektive Umstände vorliegen, die einen zuverlässigen Schluss zulassen, dass fällige Mietzahlungen alsbald ausbleiben werden. Solche Anhaltspunkte fehlen wenn Geldquellen vorhanden sind, die die Erbringung der Mietzahlungen sicherstellen, wie dies etwa bei staatlichen Hilfen, sonstigen Einkünften oder vorhandenem Vermögen der Fall ist.

Bereits der Wunsch, nach dem Auszug eines bisherigen Wohngenossen, nicht allein zu leben, kann ein nach Abschluss des Mietvertrags entstandenes berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einer Untervermietung begründen (im Anschluss an Senat [Rechtsentscheid], BGHZ 92, 213 = NJW 1985, 130). Entsprechendes gilt bei einer aufgrund einer nachträglichen Entwicklung entstandenen Absicht, Mietaufwendungen teilweise durch eine Untervermietung zu decken (Fortführung von Senat, NZM 2006, 220 = NJW 2006, 1200 Rn. 8; NZM 2014, 631 = NJW 2014, 2717 Rn. 14).

Für eine Beurteilung der Frage, ob das berechtigte Interesse nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist, kommt es auch bei einem nach § 563 I, II BGB erfolgten Eintritt eines Mieters auf den Zeitpunkt des Abschlusses des ursprünglichen Mietvertrags an.

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