Wohnraumkündigung wegen Eigenbedarfs einer Gesellschaft

BGH, Urteil vom 15.07.2009, NZM 2009, 779
Eine Wohnraumkündigung wegen Eigenbedarfs einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts für einen ihrer Gesellschafter unterliegt nicht der Kündigungsbeschränkung des § 577 a BGB, sofern die Gesellschafter nach der Kündigung Wohnungseigentum begründen. Das gilt auch dann, wenn die Gesellschaft das Wohnhaus nur zum Zweck erworben hat, um die einzelnen  Wohnungen in Wohnungseigentum für die Gesellschafter umzuwandeln.

Gesellschaft als Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses

BGH, Urteil vom 12.10.2011, NZM 2011, 78
Sofern eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, welche Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses ist und die Wohnungen dieses Anwesens vermietet, so auseinandergesetzt, dass die einzelnen Gesellschafter Eigentümer der ihnen jeweils zugewiesenen Wohnung werden, so tritt der jeweilige Eigentümer in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

Eine GBR kann sich für einen ihrer Gesellschafter auch dann auf Eigenbedarf für diesen berufen, sofern dieser bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht der GbR angehörte.

s.o.: Aufgabe von Senat, NZM 2007, 679.

Jahresfrist für einen Ausschluss des Rechts zur Kündigung

BGH, Urteil vom 25.01.2006, WuM 2006, 152
Die im Wohnraum-Mietvertrag vereinbarte Vierjahresfrist für einen Ausschluss des Rechts zur Kündigung im Rahmen eines Staffelmietvertrages beginnt bereits mit Abschluss des Mietvertrages – und nicht erst mit einem eventuell später vollzogenen Mietbeginn – zu laufen; es kommt dabei entscheidend auf den Kalendertag – und nicht auf den Monat an.

Staffelmietvertrag mit individualvertraglich vereinbarter Dauer über einen Kündigungsverzicht

BGH, Urteil vom 03.05.2006, NZM 2006, 579
Ist in einem Staffelmietvertrag die individualvertraglich vereinbarte Dauer über einen Kündigungsverzicht des Mieters länger, als die nach § 557 a III BGB zulässige Dauer von vier Jahren, so ist der Kündigungsverzicht nach § 557 a IV BGB zwar nicht insgesamt, aber insoweit unwirksam, als seine Dauer den Vierjahreszeitraum übersteigt (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 25. Januar 2006 – VIII ZR 3/05, NJW 2006, 1059 = WuM 2006, 152).

Verzicht des Vermieters auf sein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarf

BGH, Urteil vom 14.06.2006, WuM 2006, 445 und Urteil vom 04.04.2007, WuM 2007, 272:
Der Verzicht des Vermieters auf sein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarf bedarf gemäß § 550 S 1 BGB der Schriftform, sofern der Verzicht für mehr als ein Jahr dauern soll.

Formularmäßig mietvertraglich einseitig erklärter Kündigungsverzicht

BGH, Urteil vom 04.02.2008, Das Grundeigentum 2008, 540
Ein vom Mieter formularmäßig mietvertraglich einseitig erklärter Kündigungsverzicht (ordentliche Kündigung) benachteiligt ihn nicht unangemessen, sofern der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557 a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wurde und der Kündigungsverzicht  nicht länger als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung dauert (Bestätigung von BGH, Urteil vom 23.11.2005 – VIII ZR 154/04, NZM 2006, 256 [=WuM 2006, 97]).

Einseitiger Verzicht des Mieters auf sein ordentliches Kündigungsrecht

BGH, Urteil vom 12.11.2008, WuM 2009, 44
Ein einseitiger Verzicht des Mieters auf sein ordentliches Kündigungsrecht, welcher durch die Gewährung von Vorteilen kompensiert wird, benachteiligt diesen unangemessen und ist unwirksam.

Beiderseitiger Kündigungsausschluss zwischen Vermieter und Mieter

BGH, Urteil vom 16.07.2009, NZM 2009, 631
Im Rahmen eines Wohnraummietvertrages kann ein beiderseitiger Kündigungsausschluss zwischen Vermieter und Mieter im Wege einer Formularklausel für die Dauer von bis zu vier Jahren, durch Individualvereinbarung sogar auch noch länger vereinbart werden.

Auch eine KG kann keinen Eigenbedarf geltend machen

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 02.05.2007, WuM 2007, 567
Auch eine KG kann keinen Eigenbedarf i.S. von § 573 II Nr. 2 BGB geltend machen und deswegen keine Eigenbedarfskündigung aussprechen.

Ein berechtigtes Interesse einer KG ein mit einem Betriebsfremden abgeschlossenes Mietverhältnis gem. § 573 I Nr. 1 BGB zu beenden, liegt nur dann vor, sofern der Bezug genau dieser Wohnung durch einen Mitarbeiter wegen seiner betrieblichen Funktion und Aufgabe für den Betriebsablauf von erheblichem Vorteil ist. Auch für den Bezug durch den Geschäftsführer der Komplementärin der KG muss ein solcher Vorteil für den Betriebsablauf vorhanden sein.

Kosten des Rechtsanwalts zur Kündigungsabwehr als Schadensersatz

AG Halle, Urteil vom 22.10.2009, WuM 2009, 651
Da einer GmbH eine Eigenbedarfskündigung untersagt ist, ist diese im Falle einer solchen Kündigung verpflichtet, dem Mieter die Kosten des von ihm beauftragten Rechtsanwalts zur Kündigungsabwehr als Schadensersatz zu ersetzen.